Oleh: Esti Aryani, S.H., M.H.
Dosen Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi (Unisri) Surakarta

Rumah yang lama kosong kerap menimbulkan anggapan bahwa siapa saja boleh menempatinya, terlebih jika pemiliknya tak pernah terlihat, bangunannya tak terurus, atau rumah itu sudah bertahun-tahun tidak dihuni. Persoalan muncul ketika seseorang masuk, tinggal, menggunakan, bahkan menguasai rumah tersebut tanpa persetujuan pemilik. Pertanyaannya, apakah menduduki rumah kosong milik orang lain dengan sendirinya merupakan tindak pidana?

Jawabannya: tidak serta-merta. Seseorang tidak bisa langsung dinyatakan melakukan tindak pidana hanya karena berada di rumah milik pihak lain. Hukum pidana mensyaratkan unsur-unsur tertentu yang harus dibuktikan.

Meski begitu, rumah kosong tidak berarti bebas dikuasai siapa saja. Kosong secara fisik berbeda dengan tidak adanya hak kepemilikan. Seseorang bisa saja tidak menempati rumahnya bertahun-tahun karena bekerja di luar kota, menunggu rumah terjual, menjadikannya investasi, sedang mengurus warisan, atau memang memilih tidak menggunakannya. Selama hak atas tanah dan bangunan itu masih ada, ketidakhadiran pemilik tidak otomatis menghapus haknya.

Karena itu, persoalan pertama bukan sekadar apakah rumah itu berpenghuni atau tidak, melainkan siapa yang secara hukum berhak atas tanah dan bangunannya. Sertifikat hak atas tanah, akta jual beli, dokumen waris, perjanjian sewa, dan dokumen lain menjadi penting saat terjadi perselisihan soal penguasaan. Persoalan ini kerap berada di perbatasan antara hukum pidana, hukum perdata, dan hukum pertanahan, sehingga setiap kasus tidak bisa dinilai hanya dari fakta bahwa seseorang sedang berada di dalam rumah tersebut.

Apa Kata KUHP Baru

Sejak 2 Januari 2026, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) nasional berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku. Salah satu ketentuan yang relevan adalah Pasal 257 tentang memasuki rumah dan pekarangan orang lain.

Pasal tersebut mengatur bahwa orang yang secara melawan hukum memaksa masuk ke rumah, ruangan tertutup, atau pekarangan tertutup yang dipergunakan orang lain, atau yang telah berada di dalamnya secara melawan hukum tetapi tidak segera pergi setelah diminta oleh pihak yang berhak atau kuasanya, dapat dipidana. KUHP juga menjelaskan bahwa masuk dengan cara merusak, memanjat, menggunakan anak kunci palsu, perintah palsu, pakaian dinas palsu, atau dalam keadaan tertentu masuk diam-diam pada malam hari dapat dipandang sebagai memaksa masuk.

Ketentuan ini menunjukkan bahwa hukum tidak hanya melihat siapa pemilik rumah, tetapi juga bagaimana seseorang masuk dan mempertahankan penguasaannya. Orang yang mendobrak pintu rumah kosong, mengganti kunci, lalu menolak keluar saat pemilik sah datang tentu berbeda posisinya dengan orang yang semula tinggal atas izin pemilik, misalnya penyewa, penjaga rumah, kerabat, atau pihak yang pernah dipersilakan tinggal. Pada keadaan kedua, persoalannya bisa berkembang menjadi sengketa tentang berakhir atau tidaknya izin, perjanjian, atau hubungan hukum para pihak. Jadi, tidak setiap konflik penguasaan rumah dapat langsung disederhanakan sebagai tindak pidana memasuki rumah orang lain.

Selain KUHP, penguasaan tanah tanpa izin juga berkaitan dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) Nomor 51 Tahun 1960 tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atau Kuasanya, yang hingga kini masih berlaku. Pada prinsipnya, regulasi ini menegaskan bahwa memakai tanah tanpa izin pihak yang berhak atau kuasanya tidak dibenarkan hukum. Artinya, rumah yang lama kosong tidak serta-merta menjadi pembenaran bagi pihak lain untuk mengambil alih penguasaannya.

Pidana Tetap Harus Hati-hati

Meski demikian, penggunaan instrumen pidana tetap memerlukan kehati-hatian. Seseorang tidak dapat dipidana hanya berdasarkan dugaan, atau semata-mata karena ada pihak yang merasa memiliki rumah. Harus diperiksa apakah orang yang menduduki rumah itu memang tidak punya hak atau izin, bagaimana ia memperoleh penguasaan, apakah ada unsur melawan hukum, apakah pemilik sudah memintanya keluar, dan bagaimana tanggapannya.

Cara masuk juga penting. Ada perbedaan jelas antara orang yang masuk lewat pintu yang dibukakan pemilik dan orang yang merusak gembok atau membongkar pintu untuk menguasai rumah.

Situasi menjadi lebih rumit jika terdapat sengketa kepemilikan. Tidak jarang satu rumah diklaim beberapa pihak karena persoalan waris, jual beli yang belum tuntas, sertifikat yang disengketakan, perjanjian yang tidak jelas, atau hubungan antara pemilik lama dan penghuni. Dalam keadaan ini, aparat penegak hukum perlu cermat membedakan apakah persoalan utamanya perbuatan pidana atau sengketa hak yang harus lebih dulu diselesaikan secara perdata. Sengketa perdata memang tidak selalu menghapus kemungkinan tindak pidana, tetapi hukum pidana juga tidak semestinya dijadikan alat tekanan untuk memenangkan sengketa kepemilikan.

Sebagai contoh, orang yang menduduki rumah karena merasa sudah membelinya, lalu berselisih dengan penjual soal pembayaran atau keabsahan transaksi, berbeda dengan orang yang sama sekali tak punya hubungan hukum dengan pemilik tetapi diam-diam masuk, mengganti kunci, dan mengklaim rumah itu miliknya. Kasus pertama memerlukan pemeriksaan mendalam soal hubungan kontraktual dan kepemilikan. Kasus kedua jauh lebih mudah menunjukkan indikasi penguasaan tanpa hak.

Persoalan juga tidak berhenti pada saat pertama kali masuk. Sikap seseorang setelah mengetahui keberatan pemilik punya arti penting. Pasal 257 KUHP secara khusus menyinggung keadaan ketika orang yang berada secara melawan hukum di dalam rumah tidak segera pergi setelah diminta pihak yang berhak. Permintaan pengosongan bisa menjadi fakta penting untuk membuktikan bahwa orang tersebut sudah mengetahui keberatan pemilik tetapi tetap bertahan.

Pemilik Pun Tak Boleh Main Hakim Sendiri

Di sisi lain, pemilik rumah sebaiknya tidak langsung menggunakan kekerasan untuk mengeluarkan penghuni. Kepemilikan memang memberi hak, tetapi pelaksanaannya harus melalui cara yang dibenarkan hukum.

Langkah yang lebih aman adalah memastikan dokumen kepemilikan, menyampaikan permintaan pengosongan atau somasi secara tertulis, mendokumentasikan komunikasi dengan penghuni, dan jika tetap tidak dipatuhi, menempuh jalur hukum sesuai sifat perkaranya. Jika persoalannya murni penguasaan tanpa hak secara perdata, gugatan pengosongan atau perbuatan melawan hukum bisa menjadi pilihan. Jika ada unsur pidana, seperti memaksa masuk, merusak pintu, mengancam, memalsukan dokumen, atau menolak keluar dalam keadaan yang memenuhi unsur pidana, jalur pidana dapat ditempuh berdasarkan fakta dan alat bukti.

Hal yang sama berlaku bagi orang yang menduduki rumah. Tidak adanya penghuni bukan dasar hukum untuk menganggap rumah itu boleh dipakai sesuka hati. Bahkan jika seseorang berniat sekadar “menjaga” atau memakai rumah sementara, izin pemilik atau pihak berwenang tetap mendasar. Kebiasaan masyarakat atau kondisi rumah yang tampak terbengkalai tidak dengan sendirinya melahirkan hak untuk menguasainya.

Kosong Bukan Berarti Tak Bertuan

Persoalan ini menunjukkan perbedaan penting antara keadaan faktual dan status hukum. Secara faktual, sebuah rumah bisa kosong, rusak, tak terawat, bahkan lama tak dikunjungi pemiliknya. Namun secara hukum, rumah itu tetap punya pemilik dan tetap dilindungi hukum. Sebaliknya, hukum pidana juga tidak boleh bekerja berdasarkan asumsi bahwa setiap orang yang berada di rumah milik pihak lain adalah pelaku kejahatan. Harus ada pembuktian soal dasar penguasaan, cara masuk, ada atau tidaknya izin, unsur melawan hukum, dan sikap setelah ada permintaan dari pihak yang berhak.

Jadi, apakah menduduki rumah kosong milik orang lain otomatis merupakan tindak pidana? Jawabannya tidak otomatis. Namun, perbuatan itu bisa masuk ranah pidana jika dilakukan secara melawan hukum dan memenuhi unsur tindak pidana dalam peraturan perundang-undangan.

Hukum tidak memberikan hak atas sebuah rumah hanya karena rumah itu kosong. Rumah kosong bukan berarti rumah tanpa pemilik. Di sisi lain, status kepemilikan juga tidak boleh menjadi alasan untuk main hakim sendiri. Prinsip yang paling tepat adalah memastikan hak, menghindari penguasaan sepihak, dan menyelesaikan perselisihan melalui mekanisme hukum.